21 Августа, 2019 $ 66.26, € 73.5
Строительная отрасль находится в ожидании

О тенденциях строительного рынка, о том, как меняются потребительские предпочтения смолян и что будет с ценами на жилье, в интервью «Гудвиллу» рассказал Вадим Косых, президент Союза строителей Смоленской области 

О КРИЗИСНЫХ ЯВЛЕНИЯХ 
– Сейчас ситуация на рынке достаточно стабильная, даже несмотря на небольшой спад. В России ежегодно возводится около 80 млн квадратных метров жилья – это больше, чем строили в советские времена. Если говорить о нашем регионе, даже при некотором сокращении ввода жилья мы перевыполнили на 13 процентов плановое задание, которое было доведено до области Минстроем. В этом году тоже рост маловероятен – за счет того, что в 2015-16 годах было заложено меньше объектов. Но пока спрос на жилье достаточно стабильный, хоть и не такой активный, как несколько лет назад. Маржинальность нашего бизнеса невелика, застройщики балансируют на грани прибыльности, но пока в явный убыток не работают. Инвесторы, которые надеялись на сверхприбыли, ушли, реализовав свои проекты с той или иной степенью успешности. Сейчас в строительстве остались в основном профессионалы, которые нацелены на производство, – нам уходить некуда. 
Мы видим, что в целом по экономике обозначилась тенденция к росту. Но строительство – инертная сфера, макроэкономические сдвиги сказываются на ней с определенной задержкой. Процесс возведения зданий растянут во времени, да и платежеспособный спрос клиентов падает не одномоментно. К тому же в начале кризиса многие стараются вложить свои сбережения в недвижимость. А когда другие сферы выходят на траекторию роста, для строителей наступает самое тяжелое время. Так что ситуация в отрасли сложная, хотя и не настолько, как в 2008 году. 
В том, что объем ввода жилья по региону колеблется от года к году, не вижу большой проблемы. Строительство – длительный процесс, и в среднем по региону ежегодно вводится около 450 тыс. квадратных метров. Предпосылок для значительного сокращения нет, даже несмотря на то что некоторые фирмы обанкротились. Это, как правило, небольшие компании, которые не вели квартальной застройки, возводили один-два дома. Этот вопрос на контроле у губернатора Алексея Владимировича Островского, и я уверен, что ситуация будет разрешена, дольщики получат свои квартиры. 


О ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ 
– Правительство РФ предпринимает усилия, чтобы предотвратить обвал отрасли, который мог бы повлечь за собой проблему недостроев и обманутых дольщиков. Был принят ряд законов, посвященных переходу от долевого строительства к проектному финансированию. Этот вопрос обозначал президент в послании Федеральному Собранию: весь груз ответственности за строительство должны на себя взять застройщики и банки, а потенциального покупателя нужно вывести из зоны риска. 
С 1 июля 2018 года вступает в силу ряд положений законодательства, в соответствии с которым большинство застройщиков уже не будут принимать деньги по долевому участию. Это смогут делать только фирмы – специализированные застройщики, к которым предъявляется ряд жестких требований, касающихся учредительного капитала, опыта на рынке и т.д. Причем работать каждая из таких организаций должна по одному разрешению на строительство. Только после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию она сможет приняться за другой объект. 
Поставлена задача перейти на новую систему до 2020 года. Предполагается, что она очистит рынок от случайных компаний. С другой стороны, могут столкнуться с рядом сложностей стабильно работающие застройщики. Судите сами. Емкость российского строительного рынка – более 7 триллионов рублей. Из них 2 с лишним триллиона – это собственные деньги застройщиков, 1,5 триллиона – деньги банков и около 3,5 триллиона – средства дольщиков. Чтобы сохранить темпы, нужно где-то взять более 3 триллионов рублей. Если банки с этой задачей не справятся, это может привести к недофинансированию отрасли и резкому падению объемов. Надеемся, что государство этого не допустит, переход на новую систему финансирования будет плавным, и девелоперам дадут время перестроить свою деятельность. При этом важно наладить работу со счетами эскроу (депонирование у третьего лица денежной суммы на имя другого лица, с тем чтобы она была выдана ему лишь после выполнения определенного условия. – Прим. ред.). Тогда значительного снижения ввода жилья не будет. 
Сейчас представители отрасли находятся в ожидании. Президент в послании Федеральному Собранию констатировал: в прошлом году в новое жилье в России въехали порядка 3 миллионов семей. Стоит задача увеличить это количество до 5 млн. Для этого нужно нарастить ввод жилья с 80 млн квадратных метров до 120 млн. Хотелось бы, чтобы под эти планы была подготовлена законодательная база и выделено соответствующее финансирование. 
Мы президенту верим и думаем, что эти решения будут в конце концов реализованы, строительный комплекс получит мощный импульс для развития. А основания для этого есть. У отрасли на Смоленщине создана мощная технологическая база, вывоз стройматериалов превышает внутреннее потребление в регионе. Наши проектные организации работают в том числе за рубежом. Нам по плечу все задачи, которые поставлены перед нами руководством страны. 


О СНИЖЕНИИ ПРОЦЕНТНОЙ СТАВКИ 
– Если до кризиса порядка 30 процентов покупателей пользовались ипотекой, то в прошлом году – около 80 процентов, а в этом их число доходит до 90 процентов. Это говорит о сильнейшей закредитованности населения. Дешевая ипотека – это хорошо, определенное время она может поддержать рынок. Но количество платежеспособных клиентов ограниченно. Мы надеемся, что предпринимаемые меры по взять оздоровлению экономики принесут плоды – чем лучше будут жить российские граждане, тем лучше будет строителям. Сейчас статистика уже фиксирует увеличение зарплат в некоторых сферах. Надеемся, это позволит людям смелее смотреть в будущее, банкам – смелее выдавать кредиты, а нам, соответственно, наращивать строительство жилья. 


СНИЖЕНИЕ АДМИНИСТРАТИВНЫХ БАРЬЕРОВ 

– Надо отдать должное руководству региона – строители чувствуют с его стороны серьезную поддержку. Раньше на нас смотрели как на бизнесменов, которые занимаются зарабатыванием денег на этом рынке. В последние годы отношение к строителям со стороны областных и муниципальных властей резко изменилось в лучшую сторону. Нас рассматривают как крупнейших налогоплательщиков и социально значимую отрасль, которая является локомотивом экономики региона и страны в целом. 
Администрации области и города прикладывают максимум усилий, чтобы упростить процедуры согласований и уменьшить их сроки. Достаточно сказать: если раньше мы могли годами ходить получать разрешение на строительство, сегодня эта процедура сократилась до двух-трех месяцев вместе с оформлением земельного участка и прочими моментами. Сейчас любой документ, который принимается органами власти, проходит экспертизу административного воздействия на отрасль. В регионе действуют различные формы поддержки предприятий. Например, Госпрограмма субсидирования первоначального взноса по лизинговым платежам. По ней компании могут получить реальную помощь в приобретении дорогостоящего строительного оборудования.


О ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ ПРЕДПОЧТЕНИЯХ 

– Судя по информации в СМИ, для Москвы, Санкт-Петербурга, других крупных городов характерен переход на арендное жилье, квартиры-студии, малогабаритное жилье чуть ли не от 20 «квадратов». Я отношусь к таким сообщениям скептически. Во-первых, есть установленные законом нормы, вписаться в них с площадью квартиры меньше 30 кв. метров крайне сложно. С другой стороны, если в 2015 году четко прослеживался интерес к жилью с небольшим метражом, то сейчас такого нет. Даже если люди сначала просят показать им самое дешевое предложение, то в процессе переговоров обращают внимание на планировку. Всем хочется, чтобы и коридор был нормальный, и на кухне можно было развернуться. Сегодня востребована вся палитра предложений. Люди готовы взять недостающую сумму в кредит, чтобы купить нормальную квартиру для жизни. Мы в Смоленске строили так называемое социальное жилье со скромным метражом, но эффекта это не дало. И опять вернулись к стандартным, «золотым» планировкам: 40 квадратных метров – однокомнатная квартира, 60 – двух- и от 80 – трехкомнатные. Спрос на малогабаритное жилье и на просторные апартаменты есть, но он невелик. Притом если в докризисные времена квартиры раскупалось фактически на этапе закладки фундамента (заканчивая строительство дома, мы уже не имели в нем свободных площадей), то сейчас смещение произошло в сторону рынка готового жилья. 


О ЦЕНАХ 
– В 2014-2015 годах был серьезный спад стоимости жилья. По сравнению с докризисными временами средняя цена квадратного метра уменьшилась к 2016 году почти на 20 процентов, стабилизировавшись возле отметки в 40 тысяч за квадратный метр. И вот уже третий год она не меняется. Но за счет того, что застройщики практически отказались от скидок, можно говорить о тенденции к повышению. Думаю, резких ценовых скачков ждать не приходится, но времена, когда условия на рынке диктовал покупатель, прошли. Постепенно цена «квадрата» будет расти. 

СТРОИТЕЛЬНАЯ ОТРАСЛЬ СМОЛЕНЩИНЫ. 

ИТОГИ 2017 ГОДА 
6315 новых квартир общей площадью 483,7 тыс. кв. метров построено в регионе. В том числе индивидуальные застройщики сдали в эксплуатацию 219,2 тыс. кв. метров. 
23,96 млрд рублей – объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство» (97,8% к уровню 2016 года). 
На 13 процентов превышен плановый показатель, установленный Министерством строительства для Смоленщины на 2017 год 
39 360 рублей – средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке региона. 
10,7 млрд рублей – на такую сумму выдано ипотечных кредитов (плюс 31,3% к уровню 2016 года). 
10,6 процента годовых – средневзвешенная процентная ставка на рынке ипотечного кредитования в 2017 году (в 2016-м – 12,4%). 
По данным областной администрации.

Текст: Николай МЕДВЕДЕВ.

 


Возврат к списку


Мы используем cookie для наилучшего представления нашего сайта. Если вы продолжите использовать сайт, мы будем считать что вас это устраивает. Вы можете просматривать сайт без использования куки (cookie) с частичной потерей функциональности в приватном режиме вашего браузера